Le Contentieux locatif

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LE CONTENTIEUX LOCATIF

Loyers impayés, dénonciations à la caution, congés, mesures conservatoires, assignations en paiement et en expulsion, commandements de quitter les lieux, expulsions... L’étude KMCJ vous accompagne, à vos côtés, à chaque étape de la relation locative, de la prévention des impayés jusqu’à l’exécution des décisions de justice.

24h/24 – 7j/7

L’étude KMCJ intervient en matière de baux :

1) Dès la conclusion du bail (habitation, commercial, ou professionnel)

L’étude KMCJ intervient dès la conclusion du bail pour sécuriser les rapports entre propriétaire et locataire en réalisant l’état des lieux d’entrée qui, réalisé par un Commissaire de Justice, apporte une valeur probante incontestable et permet de décrire précisément l’état du logement et de ses équipements avec la possibilité d’établir un inventaire complet du mobilier lorsque le bien est loué meublé.

L'état des lieux d'entrée se réalise également pour des locaux professionnels ou commerciaux (bureaux, boutiques, grandes surfaces).

2) Au cours du bail

L’étude KMCJ s’engage à vous accompagner tout au long de la vie du bail afin de prévenir ou résoudre les litiges.

L’étude KMCJ vous accompagne dans la gestion des loyers impayés en délivrant à votre locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, première étape indispensable avant toute procédure d’expulsion.
Si une caution est prévue, l’étude dénoncera ce commandement à la caution en lui faisant sommation de régler les loyers.
En cas de non-paiement, l’étude vous accompagnera par la mise en place de saisies conservatoires et/ou par la signification de l’assignation en paiement et en expulsion.

L’étude KMCJ vous accompagne pour faire respecter les obligations contractuelles de votre bail et réagir avec efficacité en cas de difficulté :

  • Commandement de payer les loyers (en visant la clause résolutoire du bail),
  • Dénonciation du commandement de payer à la caution,
  • Mise en demeure du locataire de produire l’attestation d’assurance locative obligatoire,
  • Sommation au locataire d’avoir à respecter les clauses du bail (en visant la clause résolutoire),
  • Sommation au bailleur d’avoir à effectuer des travaux ou réparations dans les locaux,
  • Sommation interpellative afin de connaitre l’identité de la personne occupant le logement en cas de squats,
  • Signification de la révision de loyers,
  • Signification de la demande de renouvellement de bail,
  • Constats en cas de troubles, nuisances, dégradations, sous-location interdite, inexploitation des locaux ou abandon de domicile.

3) A la fin du bail

L’étude KMCJ vous accompagne, à l’initiative du bailleur ou du preneur, pour la résiliation de votre bail par la rédaction et la signification du congé, par la réalisation de l’état des lieux de sortie (avec inventaire du mobilier si le bail est meublé), par le recouvrement du solde locatif après le départ du locataire.

Les dégradations locatives devront être constatées par le Commissaire de Justice afin de vous assurer une preuve indiscutable devant le juge.

La délivrance d’un congé dans le cadre d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial est strictement encadré par la loi. Le respect des délais, des mentions obligatoires et de la forme de signification est essentiel pour éviter toute contestation ou nullité.

Congé en matière de bail d’habitation :

Le bailleur (propriétaire) ne peut donner congé à son preneur (le locataire) qu'à l'échéance du bail, et uniquement pour l’un des trois motifs prévus par la loi :
• La vente du logement.
• La reprise pour l'habiter personnellement ou par l’un des bénéficiaires expressément désignés par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
• Un motif légitime et sérieux (ex: défaut de paiement des loyers, non-respect des obligations du bail, nécessité de réaliser d’importants travaux).

Le congé doit être signifié par le bailleur dans les délais suivants :

  • 6 mois avant la fin du bail pour une location vide,

  • 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

En cas de maintien dans les lieux au-delà de la date de congé, le Commissaire de Justice peut établir un procès-verbal de carence. Ce document permettra ensuite au bailleur d’engager une procédure judiciaire en validation de congé, pouvant conduire à l’expulsion du locataire.

Le preneur (locataire) peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision. Il doit toutefois respecter un préavis légal :

  • 3 mois pour un bail d’habitation non meublé, réduit à 1 mois lorsque certaines conditions spécifiques sont remplies (zones tendues, situation personnelle, etc.).

  • 1 mois pour un bail d’habitation meublé.

Congés en matière de bail commercial :

Les congés commerciaux sont encadrés par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le bailleur (propriétaire) peut donner congé :

• À l’échéance du bail c’est-à-dire tous les 9 ans, en respectant un préavis de 6 mois. 
• En cas de tacite reconduction, le congé doit être signifié au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil.

Selon l’intention du bailleur, le congé peut prendre différentes formes :

• congé avec offre de renouvellement.

• congé sans offre de renouvellement, accompagné du versement d'une indemnité d’éviction.

• congé sans offre de renouvellement avec refus de verser l’indemnité d'éviction, en cas de motif grave et légitime imputable au locataire.

Le preneur (locataire) dispose de la faculté de résilier le bail commercial dans les cas suivants :

• à l’échéance du bail ou tous les 3 ans, en respectant un préavis de 6 mois, conformément à la faculté triennale prévue par la loi ;

• en cas de tacite prolongation, à l’issue de chaque trimestre civil, avec un préavis de 6 mois également.

Le locataire peut également, s’il souhaite rester dans les lieux, formuler une demande de renouvellement du bail commercial, dans les conditions prévues par le Code de commerce.

L’étude KMCJ intervient en matière d’expulsion et de recouvrement :

Expulsion & recouvrement

L’expulsion constitue l’étape finale de la reprise forcée d’un bien immobilier, elle ne peut avoir lieu qu’en vertu d’un titre exécutoire prononçant l’expulsion.

Seul un Commissaire de Justice est habilité à mener une procédure d’expulsion.

L’étude KMCJ vous accompagne à chaque étape de la procédure d’expulsion :

  • Par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire (première étape indispensable avant toute procédure d’expulsion),
  • Par la signification de l’assignation en paiement et en expulsion,
  • Par les différentes notifications à la CCAPEX et Préfecture,
  • Par la signification de la décision de justice rendue,
  • Par la signification du commandement de quitter les lieux au locataire devenu occupant sans droit ni titre (délai légal de deux mois pour les logements d’habitation),
  • Par la tentative d’expulsion,
  • Par la réquisition de la force publique (si l’occupant sans droit ni titre ne quitte pas les lieux après le commandement de quitter les lieux et que les démarches de tentative d’expulsion restent vaines),
  • Par l’établissement du procès-verbal d’expulsion (avec serrurier et force publique),
  • Par la restitution des affaires à la personne expulsée.

A noter qu’aucune expulsion d’un locataire (d'un bail d’habitation) ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions (locaux commerciaux, squatteurs, arrêtés de péril…).

Il est également possible en parallèle de procéder au recouvrement des loyers impayés soit en pratiquant des saisies conservatoires (sur les comptes bancaires de votre locataire ou sur ses biens meubles), soit en exécutant la décision de justice obtenue en pratiquant des saisies attributions, des saisies ventes ou bien des saisies rémunérations.